no.96 【贷款与圈地的循环】
“可就是我们继续拿下更多更大的土地,我们也没有更多的资金去开发呀?”沈莉莉提了一个很显示的问题。
听了沈莉莉的疑问,我和欣慰,因为,沈莉莉果然不负我的众望,在这么快的时间里就已经让自己的工作角色做了转变。
但沈莉莉毕竟是个新手,不象万兰和张凡一样,我话一说完,就基本上是明白了我的意思。不过,万兰和张凡也没有抢我的风头,微笑着看着我,等着我为沈莉莉解惑。
我问沈莉莉:“你说我们获得土地的目的是什么?”
沈莉莉说:“开发呀?”
“那我们开发土地的目的又是什么呢?”我接着问。
“那还有什么,当然是为企业获得利润。” 沈莉莉不愧是管理系的高才生,这个准确的命中主题。
我呵呵一笑说:“这就对了。在市场经济的环境中,土地说白了就是一种资源,更直白的说,那就是一种货物,我们开发土地,是把土地融合到我们的建筑产品中去进行流通,那我们直接把土地拿下后再进行转让,不还是一回事吗?”
沈莉莉也不是笨蛋,我这么一说自然就明白了,恍然大悟的说:“哦,我知道了,我们就是要直接用土地进行买卖。”
我听沈莉莉如此说,忙打住说:“莉莉这个话可不能
说,在我们国家,土地是不允许进行买卖的,而且,土地都归于国有,我们只能是受让和转让,而且,这个受让和转让的,还只是土地在多少年限的使用权哦。”
我说这话,多是玩笑成分,通俗一点说,沈莉莉说的也没有错,不过,沈莉莉毕竟是初步涉及这个行业,倒也是被我糊弄的一楞一楞的。
还是万兰懂我,知道我说话向来都不会无的放失的,她没有任我和沈莉莉继续胡扯下去,而是把话题接过,继续问我说:“既然你这么说了,那你心中相必也有了一些具体的想法吧,就说来听听吧。”
我也没有什么隐瞒,一句话就把我的总体思想多说了出来:
“那就是用最短的时间圈最多的地,然后贷更多的款。”
万兰不是很懂“哦”了一句疑惑的看着我。
我为万兰举了一个很简单的例子。
我说:“简单的说吧。比如我们现在从银行里贷款贷出来了500万,然后,我用这个500万,再去买下下面的土地,然后把这个土地继续用作抵押,从银行继续把钱贷出来,再继续去买地,这样一来,掌握在我们手中的土地储备便会越来越多,从而形成一个良
的循环。而一旦我们占了一个先头,我们掌握的土地越多,那么,土地这个做大的生产资料就会成为我们最强有力的武器。”
老实说,我的这个想法在以后的2007年根本就不是新鲜玩意,在2001年到2003年之间,浙江的那些商人在全国各地就是用这样的手法,炒动了全国的房价,我们现在根本没有以后浙江商人的那种实力,但在1995年的今天,这个可以说是最新的思想却也能为我带来意象不到的结果。
万兰和张凡想的比较深。
张凡首先说:“从法律的角度上来说,只要你的这个买地和抵押贷款的程序合法,基本上是没有问题的,但这有个问题,一是银行的抵押,有有个额度,例如是80%,或者是90%,所以,我们的资金会逐渐的减少,最后趋于零,根本就达不到你说的良
循环。”
张凡是从实施的程序方面,而且是政府程序上来说的,张凡想的也是有他的道理的,但张凡却没有注意到这个循环中的另外一个环节,那就是土地的转让者。
万兰也点头表示同意张凡的说法。
我呵呵的对张凡和万兰说:“其实我倒觉得,这并不是一个很难的问题。”
张凡和万兰一听,几乎不可思议的看着我,可我紧接着说的一句话更让他们大受打击。
我说:“而且,随着我们的操作,我们的资金将会有一个很大的累积,甚至有可能帮我们完成一个原始积累的过程。”
“什么?”张凡咋舌。
沈莉莉和乐茂盛虽然是个初手,没有什么发言权,但一下子也被我的话语吸引。
万兰对于我层出不穷的想法总是特别的赞赏,忙鼓励我到:“萧
,说说看。”
我找来一张白纸,在纸上画了一个三角形,把我们公司、银行以及土地的转让方写在三角形的三个角上。
我把纸张放在几人的面前,微笑的说:“其实这个办法说来很简单,你们看,这个三角形就是我刚才说的那个循环。”
我指着纸张上的三方,所有的目光都集中到了我手指下的纸张上。
我说:“你们看,这里面,我们自己是行为操作者,银行代表资金,而这第三方就是代表土地,我们从银行获得资金,然后通过资金获得土地,这就是说,这是一个三方行为,刚才张凡大哥说的,只说到了我们和银行之间的一个贷款行为,但张凡大哥忽视了我们和土地转让者之间的商业行为。诚然,我们价值100万的土地,只能从银行获得70到90万之间不等的贷款,而我们又不愿意触犯政策法规去虚报土地价值以及行贿,以获得我们需要的资金,但我们完全可以把主意打在我们受让土地的这个商业行为上。”
万兰有些明白的说:“你是说,我们可以先用低于土地价值的费用把土地先拿过来?”
万兰说的话还不是完全的肯定,但我替万兰肯定了。
我郑重的点头说:“对!我说的就是这个意思,同样是价值100的土地,我们完全可以用分期付款的方式,用30万的资金把土地转让到我们的名下,现在,各地都在大力的招商引进资金,在土地的上面,各地的政策都有不同的地方,但有一点是共通的,那就是在这个付款的方式上都是可以商榷的。”
我言之凿凿,万兰和张凡在我言语中已经不知觉的动容了。
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